Cuándo puede aumentarse el alquiler
Esta pregunta se la hacen a menudo tanto los propietarios como los inquilinos: ¿Cuándo se puede aumentar el alquiler? ¿Y en cuánto se puede aumentar, y se puede aumentar anualmente?
¿Cuándo se puede aumentar el alquiler?
Para responder a estas preguntas, es necesario distinguir entre el procedimiento tradicional (hasta abril de 2022) para aumentar los alquileres y el contexto actual (a partir de abril de 2022), en el que el Gobierno ha intervenido con reglamentos y ha cambiado el procedimiento habitual.
Procedimiento tradicional
Hasta abril de 2022, al finalizar el primer año de contrato, el arrendador tenía la opción de actualizar el importe de la renta en función del indicador elegido, siempre que la variación no superase la marcada por el Índice de Precios al Consumo (IPC). Los inquilinos también eran conscientes de este hecho y se preguntaban cómo debía realizarse esta modificación de precios y qué debía tenerse en cuenta.
Así pues, hay que distinguir dos conceptos a la hora de subir el alquiler: uno es actualizar las rentas y el otro es subir el alquiler tal y como lo conocemos.
Actualizar los alquileres
Salvo que las partes (inquilino y propietario) hayan acordado contractualmente otra cosa, la renta se actualiza anualmente, al alza o a la baja, en función del índice utilizado, siempre que la variación no supere el IPC de ese año.
La actualización de las rentas suele ser una cláusula estipulada en el contrato de arrendamiento y basada en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:
Artículo 18, Actualización de rentas
«Durante la vigencia del contrato de arrendamiento, la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o por el arrendatario en el momento en que se cumpla cada año de vigencia del contrato en la forma pactada por las partes. A falta de pacto expreso, no se aplicará actualización alguna de la renta en los contratos de arrendamiento.»
Es decir, esta actualización de la renta se hará de forma automática según el índice elegido al firmar el contrato. En Alquiler Seguro, a la hora de elegir el índice de referencia, siempre recomendamos el Índice de Actualización de Contratos de Alquiler (Índice ARCA), ya que es el único que tiene en cuenta exclusivamente la situación del mercado del alquiler y no otras variables como los precios de la cesta de la compra o los carburantes.
Con independencia del índice que se utilice como referencia para la actualización de la renta del contrato de arrendamiento, en el momento de la celebración del mismo y tal y como establece el citado artículo 18 de la LAU, «el incremento resultante de la actualización anual de la renta no podrá superar el resultado de la aplicación de la variación porcentual del índice de precios al consumo en la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el correspondiente al último índice publicado en la fecha de actualización del contrato».
Por otro lado, el arrendador debe notificar al arrendatario la actualización de la renta y la nueva cantidad a pagar en tiempo y forma; ésta surtirá efectos en el mes siguiente a la notificación: «La renta actualizada se devengará a partir del mes siguiente a aquel en que el interesado lo notifique por escrito a la otra parte, indicando el porcentaje de la variación», art. 18 del Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo.
Incremento de la renta
Una vez aclarado que, por un lado, está la actualización de la renta, que se hace anualmente en base a un índice de referencia, ahora toca explicar cuándo el propietario de la vivienda en alquiler puede aumentar la renta. Es decir, cuándo puede modificar el precio establecido en el contrato y fijar un nuevo importe.
Cuando el arrendamiento se acerca a su fin, el propietario puede proponer al inquilino modificar las condiciones del contrato. Es decir, si se acerca la fecha de finalización del contrato y ambas partes están interesadas en renovar o firmar un nuevo arrendamiento, el propietario puede aumentar la renta e incluso realizar otro tipo de cambios en las cláusulas previamente pactadas.
El aumento de la renta depende de los criterios del inmueble, normalmente supone un ajuste a la situación del mercado y debe ser comunicado al inquilino para que pueda valorar su interés y se haga efectivo.
Por lo tanto, el propietario de una vivienda alquilada no puede aumentar el alquiler durante la vigencia del contrato, sino sólo cuando éste expira.
